Études techniques à réaliser lors d’une réhabilitation immobilière
La réhabilitation immobilière est aujourd’hui essentielle pour redonner vie à un parc immobilier français souvent vieillissant et énergivore. Avec les objectifs de la loi Climat et Résilience et les exigences de la réglementation thermique de l’existant pour les rénovations, moderniser un bâtiment n’est plus une option.
Qu’il s’agisse d’une réhabilitation de logements sociaux, d’un appartement en copropriété ou d’un projet plus vaste, les études techniques constituent le socle d’un chantier réussi : elles anticipent les risques, optimisent les coûts et assurent la conformité réglementaire.
Qu’est-ce qu’une réhabilitation immobilière ?
La réhabilitation immobilière désigne l’ensemble des travaux visant à remettre un bâtiment existant en bon état, sans le démolir, tout en améliorant sa sécurité, son confort et sa performance énergétique.
Elle peut concerner :
- Des logements individuels ou collectifs (appartements, maisons, HLM)
- Des bâtiments tertiaires (bureaux, écoles, commerces)
- Des bâtiments anciens ou patrimoniaux
Objectifs principaux :
- Sécuriser la structure : planchers, murs porteurs, fondations, charpente.
- Améliorer le confort et la performance énergétique : isolation, chauffage, ventilation, fenêtres.
- Mettre aux normes : sécurité incendie, accessibilité, installations électriques et fluides.
- Valoriser le patrimoine : prolonger la durée de vie du bâtiment et augmenter sa valeur.
💡 Exemple concret : La réhabilitation d’un immeuble ancien peut inclure le renforcement des murs porteurs, l’isolation thermique des façades, la rénovation des réseaux électriques et de plomberie, et la mise aux normes accessibilité pour les occupants.
Les 3 Piliers de la Réhabilitation Immobilière
Pilier | Objectif | Exemples de travaux |
|---|---|---|
Structurel | Renforcer la solidité | Reprise en sous-œuvre, renforcement parasismique, traitement des fissures |
Énergétique | Réduire la consommation | Isolation par l’extérieur (ITE), remplacement menuiseries, PAC, VMC double flux |
Fonctionnel | Améliorer le confort et l’usage | Accessibilité PMR, redistribution des espaces, sécurité incendie, domotique |
Les études techniques obligatoires pour toute réhabilitation immobilière
1. Diagnostic structurel et pathologies du bâtiment
Avant toute intervention, un diagnostic structurel est indispensable pour évaluer l’état des fondations, murs porteurs, planchers et charpente.
Depuis 2025, les réhabilitations importantes d’immeubles collectifs ou de logements anciens classés F/G au DPE doivent systématiquement intégrer une étude structurelle préalable, recommandée par la DHUP et de plus en plus exigée par les collectivités locales afin de sécuriser le bâti.
Les ingénieurs du BET Structure CIVIGO analysent les contraintes mécaniques, identifient les désordres éventuels (fissures, affaissements, corrosion…) et dimensionnent les renforcements nécessaires.
Cette étape est cruciale dans le cadre d’une réhabilitation d’appartement ou d’un immeuble ancien, où les charges structurelles peuvent évoluer (création de mezzanine, ouverture de mur porteur, extension…).
Pathologie | Signes visibles | Risques | Solution type |
|---|---|---|---|
Fissures actives | > 0,2 mm, évolutives | Effondrement partiel | Reprise en sous-œuvre |
Corrosion armatures | Taches rouilles, éclatement béton | Perte de section | Passivation + injection résine |
Humidité ascensionnelle | Salpêtre, moisissures bas de mur | Dégradation accélérée | Cuvelage ou drainage |
Affaissement différentiel | Pente > 1 %, portes coincées | Instabilité globale | Micropieux ou résine expansive |
Obligatoire pour toute réhabilitation logement sociaux > 50 logements (circulaire DHUP 2019).
2. L’étude thermique et énergétique – Votre feuille de route énergie
La réhabilitation énergétique n’est plus une option, mais une obligation encadrée par la loi.
Depuis 2025, toute rénovation importante ou tout projet touchant à l’enveloppe du bâtiment doit intégrer une étude thermique conforme à la réglementation en vigueur.
Deux régimes principaux s’appliquent selon la nature du projet :
1. L’audit énergétique obligatoire (logements F ou G)
Conformément à la loi Climat et Résilience, toute réhabilitation d’un logement classé F ou G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire.
Cet audit dresse un état des lieux complet et propose plusieurs scénarios de rénovation chiffrés permettant d’atteindre une meilleure étiquette énergétique, avec estimation du coût, du gain et du temps de retour sur investissement.
2. L’étude thermique “RT Existant” (décret n°2024-1078)
Imposée pour tout projet de rénovation concernant plus de 25 % de la surface chauffée, cette étude simule les performances post-travaux et définit un bouquet de travaux cohérent permettant d’atteindre au minimum la classe D, ou la classe C pour les logements sociaux à l’horizon 2028.
Elle conditionne l’accès aux aides financières majorées, notamment MaPrimeRénov’ à taux bonifié (jusqu’à 80 % des travaux) et les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE).
3. L’attestation RE2020 (pour les réhabilitations lourdes)
Dans les cas de réhabilitation lourde, d’extension importante (>150 m² ou >30 % de la surface existante), ou de changement de destination (ex. local tertiaire transformé en logement), le projet peut relever partiellement de la RE2020.
Dans ce cadre, le maître d’ouvrage doit fournir :
- une attestation RE2020 au dépôt du permis de construire, prouvant la conformité de la conception thermique ;
- et une attestation RE2020 en fin de chantier, validant la performance réelle atteinte.
CIVIGO, BET thermiques accompagne ses clients dans cette démarche réglementaire, de la modélisation thermique initiale à la production des attestations RE2020, en conformité avec les exigences du CSTB.
Au-delà de la simple conformité, CIVIGO déploie une approche d’ingénierie prédictive grâce à la simulation thermique dynamique (STD).
Cette méthode permet d’analyser finement le comportement réel du bâtiment dans le temps et de garantir un confort durable, été comme hiver.
Nos ingénieurs réalisent :
- une analyse des déperditions réelles à travers les parois et ponts thermiques,
- une prévision du confort thermique en toutes saisons,
- une optimisation des scénarios énergétiques pour maximiser les aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ),
- et la rédaction des attestations réglementaires RE2020 ou RT Existant selon la typologie du projet.
Cette approche complète permet à CIVIGO d’assurer une conformité réglementaire totale, tout en offrant aux maîtres d’ouvrage des projets de réhabilitation plus performants, plus économes et plus confortables.
3. L’étude des réseaux techniques (Fluides, Électricité, CVC)
Dans une réhabilitation, les réseaux techniques sont souvent à repenser entièrement. Un câble de 1960, une chaudière fioul encrassée, une VMC rouillée : ces éléments ne supportent pas les nouveaux usages (télétravail, bornes de recharge, domotique).
Les études fluides et électriques consistent à concevoir ou adapter les installations de plomberie, chauffage et climatisation, ventilation et électricité aux nouvelles configurations du bâtiment.
Pourquoi cette étude est incontournable :
- 80 % des sinistres en réhabilitation proviennent d’installations électriques ou de gaz défectueuses ;
- Les normes ont évolué : NF C 15-100 (2024), RT 2012/RE2020, ERP PMR ;
- Les nouveaux usages exigent plus de puissance : 9 kVA minimum, prises USB-C, IRVE.
Le BET Fluides CIVIGO intervient pour :
- dimensionner les réseaux selon les besoins réels ;
- assurer la sécurité des installations (électricité, gaz, ventilation) ;
- intégrer les nouvelles technologies (ventilation double flux, PAC, panneaux solaires) ;
- garantir le respect des normes électriques et sanitaires en vigueur.
Ces études sont indispensables pour assurer le fonctionnement optimal des équipements techniques et éviter tout risque de panne ou de non-conformité.
4. Les diagnostics techniques obligatoires
Avant toute réhabilitation, la loi impose une série de diagnostics obligatoires destinés à évaluer les risques liés à la santé, à la sécurité et à la performance du bâtiment. Ces diagnostics constituent la base des études complémentaires et orientent les choix techniques.
Les principaux diagnostics sont :
Diagnostic | Bâtiments concernés / Obligation | Objectif principal | Détails et enjeux techniques |
|---|---|---|---|
Diagnostic amiante avant travaux (DAAT) | Obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 | dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997Identifier la présence d’amiante dans les matériaux de construction | Localisation dans flocages, dalles, enduits, conduits… Sa réalisation est indispensable avant toute intervention destructrice (démolition, percement, découpe). |
Diagnostic plomb (CREP) | Obligatoire pour les immeubles construits avant 1949 | Repérer la présence de plomb dans les peintures et canalisations | Vise à prévenir le saturnisme et à sécuriser les travaux de décapage ou de ponçage de supports anciens. |
Diagnostic termites et mérule | Imposé par arrêté préfectoral dans les zones concernées | Détecter les infestations biologiques du bois | Évite la dégradation des planchers, charpentes ou poutres anciennes fragilisées par les insectes ou champignons lignivores. |
Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Obligatoire pour tout projet de rénovation énergétique | Évaluer la consommation et les déperditions du bâtiment | Sert de base à l’audit énergétique et à l’étude thermique RT Existant. Mesure les émissions de CO₂ et la performance globale. |
Étude des matériaux existants | Requise pour tout projet de réhabilitation lourde ou partielle | Identifier la nature et la résistance des matériaux | Prélèvements et tests sur béton, acier, bois ou pierre pour vérifier la compatibilité avec les renforcements prévus. |
5. L’étude géotechnique — comprendre le sol pour sécuriser les fondations
Une étude de sol (géotechnique) est incontournable lorsque le projet prévoit une extension, une surélévation ou une reprise en sous-œuvre.
Elle permet d’identifier la nature du terrain, la profondeur des fondations existantes, les risques de tassements différentiels ou de mouvements de terrain.
Les résultats de cette étude guident les choix de fondations, de renforcement structurel et de drainage.
Le BET CIVIGO s’appuie sur des partenaires géotechniciens qualifiés pour offrir une vision complète et sécurisée du projet.
Checklist des études techniques pour votre projet de réhabilitation
Études | Obligatoire ? | Délai moyen | Coût approximatif | Commentaires |
|---|---|---|---|---|
Diagnostic structurel | Oui (si travaux sur structure porteuse) | 3 à 6 semaines | 2 500 – 8 000 € | Évalue l’état des fondations, murs porteurs, planchers et charpentes avant travaux. Inclut les calculs de descente de charges. (Art. L.111-19 CCH) |
Étude fluides (CVC + plomberie) | Oui (si modification des réseaux techniques) | 4 à 6 semaines | 3 000 – 7 000 € | Optimise les installations de chauffage, ventilation, climatisation et eau chaude sanitaire. Inclut bilan thermique et dimensionnement des réseaux. |
Audit énergétique | Oui (Loi Climat et Résilience) | 2 à 4 semaines | 1 200 – 3 500 € | Identifie les améliorations thermiques pour atteindre les performances BBC ou RE2020 rénovation. Obligatoire pour les copropriétés >50 lots avant 2025. (Art. 158 Loi Climat) |
Étude accessibilité PMR | Oui (si travaux sur parties communes ou ERP) | 1 à 2 semaines
| 800 – 1 500 € | Vérifie la conformité aux normes d’accessibilité. Obligatoire dans le cadre de travaux modifiant les circulations communes. (Loi ELAN 2018) |
Repérage amiante/plomb | Oui (si bâtiment <1997) | 1 à 2 semaines | 800 – 2 000 € | Garantit la sécurité sanitaire avant toute intervention. Obligatoire si construction <01/07/1997 (amiante) ou <1949 (plomb). Nécessite un DTA/DAPP à jour. |
Diagnostic termites | Oui (en zones infestées) | 1 semaine | 300 – 800 € | Détecte la présence d’insectes xylophages. Obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral (environ 70 % des départements). |
Étude acoustique | Recommandée (obligatoire si création ou modification de logements) | 2 à 3 semaines | 1 000 – 2 500 € | Améliore le confort phonique et la conformité à la NRA 2000. Recommandée en zone de bruit (PEB, proximité d’infrastructures bruyantes). |
Diagnostic déchets (produits, matériaux, équipements – PMD) | Oui (Avant une démolition totale de bâtiment ou une réhabilitation lourde (>1 000 m²) impliquant la dépose d’au moins deux lots techniques (ex. : structure, réseaux, cloisonnement) | 1 semaine | 500 – 1 200 € | Évalue la nature et la quantité de déchets générés. Obligatoire avant démolition importante ou réhabilitation lourde (art. L.541-1 du Code de l’environnement). Non requis pour des ouvertures ponctuelles (mur porteur, trémie, cheminée). |
Étude parasismique | Oui (en zones sismiques 2 à 5) | 4 à 8 semaines | 2 000 – 6 000 € | Vérifie la conformité structurelle du bâtiment selon l’Eurocode 8. Obligatoire en cas de renforcement structurel ou extension. |
Étude de sol (G2 AVP) | Recommandée | 4 à 6 semaines | 2 500 – 5 000 € | Analyse la nature du terrain pour adapter les fondations. Fortement conseillée si fondations modifiées ou extension du bâtiment. |
Tarifs indicatifs HT pour un immeuble de 10 logements.
Les coûts varient selon la complexité, la localisation et la disponibilité des plans existants.
💡
Bon à savoir : Selon le CSTB, un diagnostic préventif réalisé à temps peut réduire les frais de réparation jusqu’à 40 %.
En réhabilitation immobilière, chaque étude technique et diagnostic est indispensable. Un projet mal anticipé peut rapidement entraîner des surcoûts de 15 à 30 %, des retards, des sinistres, ou la perte d’aides publiques telles que MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE).
Avec l’expertise CIVIGO, votre projet bénéficie de :
- Des bâtiments sûrs, conformes aux normes structurelles et énergétiques ;
- Une conception énergétique optimisée (BBC, RE2020), garantissant performance et confort ;
- Une accessibilité optimisée pour tous les usages ;
- Un retour sur investissement sous 7 ans ;
- Et une valorisation immédiate du patrimoine pouvant atteindre +25 à 40 %.
Avec CIVIGO, vous sécurisez votre projet, optimisez vos performances et maximisez la valeur de vos bâtiments. Contactez-nous dès aujourd’hui pour discuter de votre projet et bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
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